Achat de biens immobiliers au Brésil dans le cadre d’un mariage international : ce qu’il faut savoir pour sécuriser votre patrimoine

Pontes Vieira Advogados
1 mai
3 min de lecture

L’achat d’un bien immobilier au Brésil par un couple international ou un(e) ressortissant(e) étranger(ère) marié(e) à un(e) Brésilien(ne) soulève des questions juridiques essentielles. Ce processus va bien au-delà d’une simple transaction notariale : il peut avoir des impacts patrimoniaux, fiscaux et successoraux significatifs.

Dans cet article, nous vous expliquons, de façon claire et pratique, les règles du droit immobilier brésilien qui s’appliquent aux étrangers et couples binationaux.

Droit brésilien et propriété immobilière : les règles générales

Le Brésil autorise les étrangers, résidents ou non, à acheter des biens immobiliers sur son territoire, sous réserve de certaines limitations (ex. : zones rurales, zones frontalières, terres agricoles).

📌 En zone urbaine : Un étranger peut acheter librement un bien, à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société.

📌 En zone rurale ou zone de sécurité nationale : L’achat par des étrangers est soumis à des restrictions ou autorisations spéciales, selon la localisation et la taille du terrain.

Couples binationaux : régime matrimonial et acquisition immobilière

L’impact du régime matrimonial sur l’achat d’un bien au Brésil est majeur. En effet, selon le droit brésilien :

L’acquisition d’un bien immobilier par un seul des conjoints peut générer des droits pour l’autre, selon le régime applicable ;
Si aucun pacte antenuptial n’a été signé, le régime de communauté partielle de biens (régime par défaut au Brésil) s’applique.

🔍 Cela signifie que tout bien acquis pendant le mariage, même avec les fonds propres d’un seul conjoint, pourrait être partagé en cas de séparation ou décès.

Exemple concret :

Un ressortissant français marié à une Brésilienne achète un appartement à Rio de Janeiro. S’il n’y a pas de contrat de mariage clair, le bien sera présumé commun selon la loi brésilienne. Cela peut entrer en conflit avec la loi étrangère ou avec les intentions réelles des parties.

Propriété conjointe ou individuelle : quelles options ?

Les couples internationaux peuvent opter pour plusieurs modalités d’acquisition :

1. Propriété conjointe (co-propriété)

L’acte d’achat est établi au nom des deux époux ;
Les parts peuvent être définies (50/50 ou autre) ;
Nécessite un accord sur le régime applicable.

2. Propriété individuelle

Un seul époux est le propriétaire légal du bien ;
Mais les effets juridiques dépendront du régime matrimonial ;
Le conjoint peut conserver des droits indirects, sauf clause d’exclusion expresse.

Attention : la déclaration faite dans l’acte notarié ne suffit pas. En cas de litige, c’est le régime matrimonial applicable qui prévaut.

Quelle loi s’applique ? Brésilienne ou étrangère ?

Selon la LINDB (Loi d’Introduction aux Normes du Droit Brésilien) :

➡️ Si le premier domicile conjugal est au Brésil, la loi brésilienne s’appliquera au régime matrimonial.

➡️ Si le couple a choisi une autre loi dans un pacte, celle-ci peut être reconnue, à condition qu’elle ne contrevienne pas à l’ordre public brésilien.

📌 Important : l’immobilier suit la règle de la lex rei sitae : la loi du lieu de situation du bien (donc la loi brésilienne) s’applique en toute circonstance aux règles de propriété et d’enregistrement.

Recommandations pour sécuriser l’achat immobilier

Pour éviter tout conflit ou mauvaise surprise, voici les bonnes pratiques juridiques :

Faire analyser le régime matrimonial avant toute acquisition ;
Rédiger un pacte clair, éventuellement reconnu au Brésil ;
Mentionner dans l’acte d’achat la source des fonds (propres ou communs) ;
Envisager l’utilisation de structures juridiques :
- SCI brésilienne (Sociedade Limitada)
- Trust étranger ou holding familiale
- Contrat de location longue durée avec option d’achat (lease-to-own)
Mettre en place un plan successoral international, surtout si les enfants ou héritiers résident dans différents pays.

En résumé

Acheter un bien immobilier au Brésil en tant qu’étranger ou dans le cadre d’un mariage international est tout à fait possible. Mais il est essentiel de respecter les règles du droit brésilien, qui s’appliquent à tous les biens situés sur le territoire national.

Un bon accompagnement juridique permet de sécuriser l’investissement, protéger les intérêts du couple et de leurs héritiers, et éviter les conflits futurs.