Introduction
De nombreux investisseurs étrangers envisagent d’acheter un bien immobilier au Brésil via une société, que ce soit pour des raisons fiscales, successorales ou de gestion patrimoniale. Toutefois, cette option présente à la fois des avantages et des risques juridiques qu’il est essentiel de connaître avant de prendre une décision.
Dans cet article, nous analysons les principaux aspects juridiques de l’achat immobilier au Brésil via une société, les bénéfices fiscaux possibles et les précautions à prendre pour sécuriser votre investissement. Cependant, cette analyse ne constitue pas une évaluation définitive, car chaque cas doit être examiné individuellement en fonction des spécificités juridiques et fiscales.
1. Pourquoi Acheter un Bien Immobilier au Brésil via une Société ?
Créer une société pour acquérir un bien immobilier au Brésil est une option courante pour les investisseurs étrangers, notamment dans les cas suivants :
✔ Faciliter l’investissement : certains étrangers préfèrent acheter via une entreprise pour contourner certaines restrictions sur la propriété directe.
✔ Optimisation fiscale : l’achat via une société peut permettre une imposition plus avantageuse, notamment pour la revente ou la location.
✔ Protection patrimoniale : séparer les actifs personnels et professionnels limite les risques financiers.
✔ Succession facilitée : en cas de décès, la transmission d’actions d’une société peut être plus simple et moins coûteuse qu’une succession immobilière classique.
✔ Sécurité des transferts financiers : Lorsqu’un étranger achète un bien via une entreprise brésilienne, la question du montant à transférer au vendeur n’est pas influencée par la fluctuation quotidienne du taux de change. Si la société est domiciliée au Brésil et que le bien est valorisé en réais, le paiement peut être effectué en monnaie locale sans difficulté. En revanche, une acquisition en nom propre nécessite une transfert international, qui peut être plus complexe et soumis à des restrictions bancaires.
Il est important de noter que les étrangers peuvent acheter un bien immobilier directement au Brésil même sans être résidents. Les seules restrictions concernent l’achat de grandes surfaces de terrains ruraux, qui sont limitées aux étrangers, même s’ils sont résidents.
Cependant, ces avantages ne sont valables que si toutes les obligations légales sont respectées.
2. Quelles Sont les Structures Juridiques Possibles ?
Au Brésil, les deux formes juridiques les plus courantes pour acheter un bien immobilier sont :
2.1. Sociedade Limitada (Ltda.)
La Société à Responsabilité Limitée (Ltda.) est le choix le plus courant pour les investisseurs étrangers.
🔹 Caractéristiques :
Minimum de 2 associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
Responsabilité limitée aux apports de chaque associé.
Flexibilité dans la gestion.
Soumise à l’impôt sur les sociétés (IRPJ et CSLL).
🔹 Avantages :
✅ Bonne protection du patrimoine des associés.
✅ Moins de formalités administratives qu’une société anonyme.
✅ Convient aux investissements locatifs.
2.2. Sociedade Anônima (S.A.)
La Société Anonyme (S.A.) est plus complexe, mais peut offrir des avantages pour des investissements de plus grande envergure.
🔹 Caractéristiques :
Minimum de 2 actionnaires.
Capital social divisé en actions.
Plus grande transparence et obligation de reporting.
🔹 Avantages :
✅ Idéal pour des projets d’investissement plus conséquents.
✅ Possibilité de lever des capitaux auprès d’investisseurs.
3. Avantages de l’Achat via une Société
3.1. Meilleure Protection Juridique
L’achat via une société permet de protéger les actifs personnels contre d’éventuelles dettes ou litiges liés à l’exploitation du bien immobilier.
3.2. Transmission du Patrimoine
L’achat via une société simplifie la transmission du bien en cas de décès. Au lieu d’un processus de succession complexe, les héritiers peuvent simplement recevoir les parts de la société.
3.3. Optimisation Fiscale
L’achat immobilier via une société permet souvent une fiscalité plus avantageuse, notamment si le bien est destiné à la location ou à la revente.
✔ Impôt sur la revente (plus-value) :
Si une personne physique revend un bien immobilier, la plus-value est taxée de 15% jusqu’à 22,5 %.
En revanche, une société peut bénéficier de taux réduits si elle est imposée sous le régime du Lucro Presumido
✔ Impôt sur les loyers :
Pour un particulier non-résident, le revenu locatif est taxé à 15% et si l´étranger est situé dans un paradis fiscal le montant de 25 %.
Pour un résident, le taux est progressif, allant de 0 % à 27,5 % selon le montant du revenu locatif.
Pour une société opérant sous le régime du Lucro Presumido, le taux varie entre 11 % et 14 % du montant total du loyer perçu. Le régime du Simples Nacional ne peut pas être adopté dans ce cas.
Pour savoir plus d´informations sur l´impact fiscal de la vente, lisez notre article: https://www.pontesvieiraadvogados.com.br/fr/post/fiscalit%C3%A9-et-imp%C3%B4ts-sur-l-immobilier-au-br%C3%A9sil-ce-que-les-investisseurs-%C3%A9trangers-doivent-savoir
4. Risques et Contraintes Juridiques
Bien que l’achat via une société offre des avantages, il comporte aussi des risques et obligations.
4.1. Coût et Formalités Administratives
✔ Création d’une société au Brésil implique des frais juridiques et comptables.
✔ Obligation de maintenir une comptabilité régulière et de déclarer les revenus.
✔ Nécessité d’un CNPJ (numéro fiscal de la société).
Conclusion
Acheter un bien immobilier au Brésil via une société peut être une excellente stratégie, mais elle nécessite une bonne planification et un accompagnement juridique. La structure juridique choisie doit être adaptée aux objectifs de l’investisseur et respecter les obligations fiscales et comptables brésiliennes.
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Vous pouvez aussi voir notre vidéo sur l´achat de bien immobilier au Brésil: https://youtu.be/xsrY8xUqGG4?si=9h_7F8cRJD1VrPew
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