Acheter un bien immobilier au Brésil : les risques d’acheter sans matrícula (Registre Foncier)

Vous êtes étranger et souhaitez acheter un bien immobilier au Brésil ? C’est un marché attractif, mais il est crucial de connaître les règles juridiques locales pour éviter des erreurs coûteuses. L’un des principaux risques concerne l’achat d’un bien sans matrícula – le registre officiel de propriété au Brésil.

Dans certaines régions rurales ou éloignées des grandes villes, il est fréquent de trouver des biens immobiliers qui ne possèdent pas de matrícula, c’est-à-dire l’enregistrement officiel dans le registre foncier. Beaucoup de ces biens sont proposés à des prix plus compétitifs, ce qui peut attirer des acheteurs à la recherche de bonnes affaires. Toutefois, avant d’acquérir un bien avec de telles caractéristiques, il est essentiel de suivre nos recommandations pour garantir la sécurité juridique de votre investissement.

Qu’est-ce que la matrícula immobilière au Brésil ?

Au Brésil, chaque bien immobilier doit être enregistré dans un Registre de l’Immeuble (Cartório de Registro de Imóveis). Ce registre, appelé matrícula, est un document unique qui identifie légalement le bien immobilier.

Elle contient :

• La localisation exacte du bien ;

• Sa superficie ;

• L'historique des propriétaires ;

• Les charges ou litiges associés.

En d’autres termes, la matrícula est la "carte d’identité" légale du bien immobilier. Sans elle, il est juridiquement incertain que la personne qui vend le bien en soit réellement le propriétaire, et que vous puissiez devenir propriétaire de manière sûre.

Ainsi la propriété n’est pas reconnue légalement si le bien n´a pas de matrícula, même si vous avez un acte notarié.

Peut-on acheter un bien immobilier sans matrícula au Brésil ?

Oui, mais avec de grands risques juridiques et financiers. Certains biens anciens ou ruraux sont parfois vendus uniquement avec une escritura pública de compra e venda (acte public notarié), sans enregistrement au registre immobilier. Cela reste une situation fragile du point de vue légal.

Les 5 principaux risques d’un achat sans matrícula:

1. Absence de preuve légale de propriété : sans matrícula, vous ne serez pas reconnu légalement comme le propriétaire.

2. Litiges potentiels : des tiers peuvent revendiquer la propriété. La vente pourrait être annulée.

3. Pas de financement bancaire : les banques refusent souvent de financer ou d’accepter des transferts pour des biens non immatriculés.

4. Blocage de transfert d’argent depuis l’étranger: Diverses institutions financières exigent des documents clairs. Sans matrícula, le transfert international peut être bloqué.

5. Revente difficile ou impossible: un bien sans matrícula ne peut pas être facilement revendu ou transmis légalement.

Pourquoi ce sujet est crucial pour les étrangers

Beaucoup d’étrangers pensent que la signature d’un acte public suffit pour sécuriser un achat au Brésil. Ce n’est pas vrai. Ce n’est qu’avec la matrícula enregistrée que la propriété devient juridiquement valable.

De plus, si vous devez envoyer de l’argent depuis votre pays, les autorités bancaires peuvent exiger une preuve formelle que vous investissez dans un bien régulier et enregistré.

Nos conseils juridiques pour un achat immobilier sécurisé au Brésil

Avant de conclure un achat immobilier au Brésil, suivez ces étapes :

1. Demandez un certificat de matrícula actualisé ;

2. Vérifiez l’absence de litiges ou dettes sur le bien ;

3. Faites analyser les documents par un avocat spécialisé en droit immobilier brésilien ;

4. Ne signez jamais un contrat privé ou acte notarié sans avoir la garantie d’un enregistrement au registre immobilier.

Conclusion

Même si cela peut sembler une bonne affaire à première vue, les risques juridiques sont considérables. Pour un achat sûr, transparent et reconnu légalement, assurez-vous que le bien dispose d’une matrícula valide.

Pour une consultation en français avec un avocat spécialisé : iurevieira@pontesvieira.com.br