Fiscalité des loyers perçus par des non-résidents au Brésil

Guide pour propriétaires étrangers et investisseurs francophones

Par Iure Pontes Vieira, avocat spécialisé en fiscalité internationale et investissements étrangers au Brésil.

Investir dans l’immobilier au Brésil : quelles règles fiscales pour les loyers ?

Le Brésil attire de plus en plus d’investisseurs étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier pour le louer. Des villes comme Rio de Janeiro, São Paulo ou certaines régions touristiques offrent des opportunités intéressantes pour les propriétaires internationaux.

Mais une question revient très souvent chez les investisseurs francophones :

Comment sont imposés les loyers d’un bien immobilier situé au Brésil lorsque le propriétaire vit à l’étranger ?

La fiscalité brésilienne prévoit des règles spécifiques lorsque le bénéficiaire du revenu est un non-résident fiscal.

Dans ce cas :

• l’impôt est généralement prélevé à la source

• le propriétaire peut devoir désigner un représentant au Brésil

• certaines obligations fiscales doivent être respectées

• des conventions fiscales peuvent parfois éviter la double imposition.

Ce guide explique les règles principales pour les propriétaires étrangers qui louent un bien immobilier au Brésil.

Qui est considéré comme non-résident fiscal au Brésil

Pour comprendre la fiscalité des loyers, il faut d’abord déterminer si le propriétaire est considéré comme résident ou non-résident fiscal.

En règle générale, une personne est considérée comme non-résidente au Brésil lorsqu’elle :

• vit de façon permanente à l’étranger

• quitte le Brésil de manière définitive

• n’a pas sa résidence fiscale dans le pays.

Cette situation concerne notamment :

• les investisseurs étrangers

• les expatriés

• les Brésiliens installés à l’étranger.

Dans ces cas, les revenus provenant du Brésil, comme les loyers, sont soumis à des règles spécifiques d’imposition.

Comment les loyers d’un bien au Brésil sont imposés

Lorsqu’un bien immobilier situé au Brésil appartient à un propriétaire qui vit à l’étranger, les loyers sont considérés comme des revenus de source brésilienne versés à un non-résident.

La règle principale est la suivante :

➡️ l’impôt sur le revenu est retenu directement à la source.

Cela signifie que l’imposition est effectuée au moment du paiement ou du transfert du loyer, et non dans une déclaration annuelle classique.

Quel est le taux d’imposition sur les loyers

Dans la majorité des cas, l’impôt appliqué est :

15 % sur les loyers

Cet impôt est retenu sur le revenu locatif payé au propriétaire non résident.

Dans certaines situations, la base de calcul peut tenir compte de certaines dépenses liées au bien immobilier, lorsque celles-ci sont assumées par le propriétaire et correctement documentées.

Quand le taux peut atteindre 25 %

Le taux d’imposition peut être plus élevé lorsque le propriétaire est domicilié dans une juridiction considérée comme à fiscalité privilégiée.

Dans ce cas :

le taux peut atteindre 25 %

Ces juridictions sont généralement caractérisées par :

• une fiscalité très faible

• l’absence d’imposition sur certains revenus

• ou un manque de transparence fiscale.

Le rôle du représentant fiscal au Brésil

Les propriétaires étrangers doivent souvent désigner un représentant au Brésil pour gérer certaines obligations administratives et fiscales.

Ce représentant peut être chargé de :

• recevoir ou gérer les loyers

• effectuer la retenue d’impôt

• payer l’impôt auprès de l’administration fiscale

• gérer certaines déclarations fiscales.

Dans la pratique, ce rôle est souvent assumé par :

• un avocat

• un expert fiscal

• ou un comptable spécialisé.

Les conventions fiscales internationales

Le Brésil a signé plusieurs conventions fiscales internationales avec différents pays.

Ces conventions peuvent permettre :

• d’éviter une double imposition

• de compenser l’impôt payé au Brésil dans le pays de résidence du propriétaire.

Cependant, les règles varient selon le pays et la convention applicable.

Une analyse spécifique est donc nécessaire pour chaque investisseur.

Les erreurs fréquentes des propriétaires étrangers

Les investisseurs étrangers commettent souvent certaines erreurs lorsqu’ils louent un bien au Brésil.

Les plus courantes sont :

• confondre résidence fiscale et résidence physique

• recevoir des loyers sans vérifier la retenue d’impôt

• ne pas nommer de représentant au Brésil

• ignorer l’existence de conventions fiscales.

Une bonne planification fiscale permet d’éviter ces problèmes.

Conclusion

Investir dans l’immobilier au Brésil peut être très intéressant pour les investisseurs internationaux.

Toutefois, les propriétaires étrangers doivent comprendre les règles de base de la fiscalité des loyers au Brésil pour les non-résidents.

En résumé :

• les loyers provenant d’un bien situé au Brésil sont imposés au Brésil

• l’impôt est généralement retenu à la source

• le taux standard est 15 %

• il peut atteindre 25 % dans certaines juridictions

• un représentant fiscal au Brésil est souvent nécessaire.

Avec une bonne structuration juridique et fiscale, les investisseurs étrangers peuvent sécuriser leurs revenus immobiliers et éviter des risques fiscaux.

FAQ – Fiscalité immobilière au Brésil

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Brésil ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Brésil, sous certaines règles spécifiques, notamment dans des zones proches des frontières.

Les loyers d’un bien au Brésil sont-ils imposés si le propriétaire vit à l’étranger ?

Oui. Les loyers d’un bien situé au Brésil sont généralement imposés au Brésil même si le propriétaire réside à l’étranger.

Quel est l’impôt sur les loyers au Brésil pour un non-résident ?

Le taux standard est généralement 15 %, avec une retenue à la source.

Un traité fiscal peut-il éviter la double imposition ?

Oui. Dans certains cas, l’impôt payé au Brésil peut être compensé dans le pays de résidence du propriétaire.

À propos de l’auteur

Iure Pontes Vieira est avocat spécialisé en fiscalité internationale et investissements étrangers au Brésil.

Il conseille des investisseurs internationaux dans :

• l’acquisition de biens immobiliers au Brésil

• la fiscalité des revenus immobiliers

• la structuration fiscale internationale

• la conformité fiscale auprès de l’administration brésilienne

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