Peut-on louer un bien au Brésil en tant qu’étranger ?

Pontes Vieira Advogados
il y a 2 heures
4 min de lecture

Aspects juridiques et fiscaux de l’investissement locatif

Par Maître Iure Pontes Vieira, avocat brésilien francophone

Introduction

Le Brésil attire un nombre croissant d’investisseurs étrangers — notamment des Français, Belges, Suisses et Canadiens — séduits par la beauté de ses paysages, la valeur relativement accessible de son immobilier, et un potentiel intéressant de rendement locatif, que ce soit à long terme ou via des plateformes comme Airbnb.

Mais louer un bien au Brésil en tant qu’étranger — surtout à distance — soulève des questions juridiques, fiscales et pratiques.

Dans cet article, je vous explique, en tant qu’avocat francophone brésilien, toutes les règles à connaître, les étapes à suivre et les erreurs à éviter, que vous soyez résident ou non-résident.

1. Légalement, un étranger peut-il louer un bien au Brésil ?

Oui. La loi brésilienne autorise pleinement les étrangers à investir dans l’immobilier locatif, sans exigence de résidence permanente.

Cela signifie que vous pouvez :

Acheter un appartement ou une maison et le louer à un particulier brésilien
Mettre votre bien en location saisonnière (Airbnb, Booking, etc.)
Louer à une entreprise locale (bail commercial)

Aucune limitation spécifique ne s’applique aux étrangers, mais vous devez être en conformité fiscale et respecter les règles contractuelles locales.

2. Quels types de contrats de location sont utilisés au Brésil ?

Le choix du contrat adapté dépend du type d’usage du bien et de la durée de location.

a) Location résidentielle (longue durée)

Régie par la Loi 8.245/91, dite Lei do Inquilinato
Durée habituelle : 30 mois
Permet au locataire une certaine stabilité, mais le propriétaire peut imposer des garanties

Bon à savoir : Vous pouvez demander un dépôt de garantie (jusqu’à 3 mois de loyer), une caution personnelle ou souscrire une assurance locative (seguro-fiança).

Conseil de Maître Iure Pontes Vieira : « Même un contrat standard doit contenir des clauses de révision de loyer, de résiliation anticipée, et de responsabilité pour les charges. »

b) Location saisonnière (courte durée)

Destinée aux locations inférieures à 90 jours
Contrat écrit , même pour Airbnb
Moins protégée juridiquement pour le locataire, donc plus souple pour le propriétaire

En tant qu’investisseur, vous devrez gérer :

L’entretien, l’assurance, les taxes locales (IPTU)
L’accueil et la sortie des locataires ou désigner une société locale de gestion

Attention importante avant d’acheter un appartement !

📌 Certaines copropriétés interdisent explicitement la location de courte durée dans leur convention de copropriété (convenção de condomínio).

Cela signifie que même si la loi brésilienne autorise la location saisonnière, le règlement interne de l’immeuble peut l’interdire.

👉 Il est donc indispensable de vérifier la convention de copropriété avant d’acheter, avec l’aide d’un avocat local. Une interdiction inscrite dans le règlement a une valeur juridique et peut entraîner des poursuites judiciaires de la part du syndic ou des voisins.

Conseil de Maître Iure Pontes Vieira :

« L’erreur la plus coûteuse que je vois chez les investisseurs étrangers, c’est d’acheter un appartement dans une résidence sans lire la convention. Vous pensez faire de la location Airbnb, et vous découvrez après achat que c’est interdit. »

c) Location commerciale (bail à une entreprise)

Règles spécifiques pour la durée (généralement 5 ans ou plus)
Contrat plus technique, incluant souvent des clauses de renouvellement automatique, réajustement annuel, obligations d’entretien

Ces contrats nécessitent l’analyse d’un avocat expérimenté en droit commercial brésilien, car les litiges peuvent être complexes.

3. Comment sont imposés les revenus locatifs perçus au Brésil ?

a) Si vous êtes non-résident fiscal au Brésil :

Imposition à la source de 15% sur le revenu brut mensuel
Pas de possibilité de déduction (charges, frais, travaux)
Paiement par DARF (document fiscal brésilien) via un comptable ou votre avocat

📌 Ex. : Si vous percevez 4.000 R$ de loyer, vous devrez payer 600 R$ d'impôt au Brésil chaque mois.

b) Si vous êtes résident fiscal au Brésil :

Application du barème progressif brésilien (0% à 27,5%)
Déduction autorisée : IPTU, travaux de réparation, frais de syndic, etc.
Déclaration mensuelle (Carnê-Leão) + annuelle (IRPF)

c) Obligations complémentaires :

Détenir un CPF brésilien (indispensable)
Déclarer vos revenus dans votre pays d’origine
Vérifier l’application d’une convention fiscale bilatérale (France-Brésil, Belgique-Brésil, etc.)

4. Les pièges à éviter absolument

D´après notre longue expérience en accompagnement de clients francophones nous a permis d’identifier les erreurs fréquentes :

❌ Absence de contrat clair

Certains propriétaires se contentent d’un accord verbal ou de documents mal rédigés. En cas de litige, vous serez désavantagé devant les tribunaux.

❌ Défaut d’enregistrement du bail

Bien que facultatif pour certains types de contrat, l’enregistrement au Cartório donne date certaine et protège contre la revente ou les créances du vendeur.

❌ Incohérences fiscales

Des revenus locatifs non déclarés peuvent bloquer vos transferts internationaux, générer des amendes, voire des sanctions pénales.

❌ Mauvaise gestion à distance

Il est recommandé d’avoir un mandataire local de confiance — votre avocat, sociétés de gestion — pour gérer litiges, entretien ou résiliation.

5. Pourquoi investir au Brésil reste une bonne opportunité ?

Malgré la complexité juridique, le Brésil reste une destination d’investissement attractif, notamment pour la location :

💵 Rendement net souvent supérieur à 6–8% par an
🌞 Forte demande touristique dans certaines régions (Nordeste, littoral de São Paulo, Rio)
📈 Potentiel d’appréciation à long terme
🇧🇷 Diversification de votre patrimoine hors Europe

Je suis avocat inscrit au Brésil, francophone, avec plus de 20 ans d’expérience en droit immobilier, fiscal et international. Notre cabinet accompagne les investisseurs francophones de A à Z :