Quais alternativas jurídicas proprietários de imóveis e locatários poderão adotar?
Em razão do coronavírus (COVID-19) e por determinação do poder público, muitos centros comerciais, shopping centers, lojas de ruas tiveram que fechar as portas, impossibilitando que lojistas pudessem atender e vender presencialmente.
Restaurantes e empresas em geral também tiveram seus faturamentos reduzidos drasticamente pela proibição de funcionamento.
Nesse caso, quais as alternativas jurídicas que proprietários de imóveis e locatários poderiam seguir no caso de atraso ou impossibilidade de pagamento dos aluguéis?
1. Primeiro passo: renegociação amigável do contrato
Inicialmente, a primeiro passo a seguir é sempre o da negociação amigável entre as partes. Faz parte da relação contratual o princípio da boa-fé e o bom senso das partes, sendo necessário que as partes sempre negociem. Por exemplo, as partes podem entrar em um acordo para reduzir o valor do aluguel.
Esta possibilidade de negociação de novo preço do aluguel está inscrita no artigo 18, Lei do Inquilinato. Vejamos: art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Seria o caso de por exemplo, da concessão de um desconto no valor do aluguel durante um certo período, ou por exemplo, não reajustar o valor do contrato durante 4 anos, por exemplo, ou a adiar o pagamento do aluguel durante o período da pandemia sem o pagamento de multa pelo atraso.
2. Segundo passo: Judiciário é acionado para reduzir o valor do aluguel ou por fim a relação contratual
a) Redução judicial do valor do aluguel ou das condições contratuais
Caso as partes não cheguem a um acordo, é possível pleitear ao Poder Judiciário alteração dos termos do contrato de locação. Essa possibilidade está albergada no artigo 317 do Código Civil onde: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Ou seja, o juiz irá analisar inicialmente a existência de um fato imprevisível, inevitável e excepcional, que fez com que o contrato tornasse desequilibrado, e caso constatado, o juiz poderá corrigir o valor do contrato, objeto da prestação.
Com efeito, poderá ser alterado o contrato pelo Judiciário, quando verificado o seguinte:
- Existência de caso fortuito ou de força maior, que não foi provocado pelas partes;
- Verificado um decreto ou lei, que impeça o exercício da atividade comercial no endereço alugado;
- Tendo como consequência, um desequilibro entre as prestações de cada parte, já que o locatário não poderá mais usufruir do imóvel da maneira que inicialmente foi pactuado.
b) Resolução do contrato
Por fim, nos casos mais extremos, é possível ir em juízo requerer o fim do contrato. Com base nos artigos 478 a 480 do Código Civil, para os contratos com execução continuada, a exemplo dos contratos de locação, poderá uma parte requerer a resolução do contrato.
Ainda assim, poderá uma das partes, observado que no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, a outra parte poderá pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva já que a pandemia gerada pelo COVID-19 é uma situação extraordinária e excepcional não provocada pelas partes.
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